A csúcson túl vagyunk, az aranykornak vége, mit tehetünk, és mit lát hamarabb egy ingatlanos mint egy vevő/eladó? – személyes tapasztalatokkal

Mostanában divatosak a hatásvadász címek, ezért gondoltam én is érzékeltetni a helyzet súlyát, amely teherként nehezedik az ingatlanpiacra. Egyúttal célom adni egy kijózanító “tablettát” az elmúlt évek mámorából AZZAL A CÉLZATTAL, HOGY INGATLANNAL KAPCSOLATOS CÉLJAINKAT MEG TUDJUK VALÓSÍTANI, legyen szó eladásró vagy vásárlásról.

A korábbiakban még csak feltettük a kérdést: itt a fordulópont? Nos, mint ez kiderült, ez nem volt költői. Talán a legjobb rövid válasz az, amit a címben is írtam: a csúcsot elhagytuk. Nézzük, hogy milyen tényezők jelentek meg, amik ezt egyértelműen bebizonyították, illetve Te mint leendő vásárló vagy eladó hogyan készülj fel a megváltozott helyzetre mind gyakorlati eszközök mind a pszichológia vonatkozásában. Apropó mit jelent a megváltozott helyzet? Az ingatlanpiaci áremelkedések időszaka véget ért.

Mit lát és tapasztal az ingatlanos?

Nagyon nehéz meghatározni a fordulópont éles vonalát, hiszen nincs. A Római Birodalom bukását egy darab évszámmal tanírják a töriórán, valójában hosszú, egymásra épülő folyamatok sokasága vezetett el a végkifejletig. Nincs ez másként a gazdaságban és az ingatlanpiacon.

Ezek a folyamatok és tényezők az alábbiak:

  1. Csökkenő kereslet
  2. Bővülő kínálat
  3. Megváltozott gazdasági környezet

+1. Rendkívüli külsős tényezők

A “jó” hír, hogy ezek most mind együttesen vannak jelen, és minden összefügg mindennel (is).

Az ingatlanos ezeket a jeleket sokkal korábban látja és tapasztalja az eladóknál illetve a vevőknél, hiszen ez exponenciálisan csapódik le nála.

A DH barométer augusztusi statisztikája szerint (szeptemberi megjelenés) minimálisan emelkedett az augusztusi tranzakciószám a júliusihoz képest, de ami talán fontosabb az az, hogy ez a legalacsonyabb tranzakciószám az elmúlt 3 évben, sőt 2014 óta a mért legalacsonyabb augusztusi szám.

Nyilván a nyári időszaknál az ősz mindig mozgalmasabb, de a trend egyértelműen azt mutatja, hogy csökkennek a tranzakciószámok.

A pénzcentrum az alábbi cikkben világít rá egy nagyon fontos multiplikátor tényezőre: az energiaválság és megnövekedett rezsiszámlák hatására azok az eladó ingatlanoknak nőtt 8%-kal (Budapest) a darabszáma, amelyekre drasztikusan csökkent a kereslet. Magyarul olyanból lesz nagyon sok a piacon, ami amúgy sem kell “senkinek”. Ha egy ilyen esetben az eladó képtelen megfelelően beárazni az ingatlanát, akkor vagy eladatlanul kerül le a piacról, vagy a valós értékének kijózanító realizálásával fogja értékesíteni. 

Nem állok meg itt sem a kínálatbővüléssel.

Ne menjünk messzire a szakértői gárdától. Az alábbi ábrát az ingatlan.com tette közzé, amelyen a feladott ingatlanok (immáron országos) számának éves változása látható állapot szerint, és ugye nagyon jól tudjuk, hogy mit jelent a “közepes állapotú” az ingatlanos kéziszótár szerint. 🙂 

Nézzük a gazdasági környezetet!

A sokat emlegetett infláció megfékezésére (inkább kevesebb sikerrel) az MNB utoljára 2022. Augusztus 31-én 11,75%-ra emelte az alapkamatot. Itt annyit megjegyeznék, hogy utoljára 2004-ben volt magasabb alapkamatunk, tehát még a 2008-as válságban sem haladta meg az alapkamat a 11,50%-ot. Emiatt újra megnéztem a bankmonitor aktuális ajánlatait, és azt kell, hogy mondjam egy aktuális vevőnek, hogy a helyzet meglepően jó. Az alábbi ábrán egy 20 éves futamidőre kalkulált 20 millió Ft-os jelzáloghitel első három, 10 évig fix kamatozású hitelajánlata látható.

Miért meglepően jó? Azért kedves leendő ingatlanvásárló, mert ezek végtelenül jó ajánlatok ahhoz képest, amely majd 2023 január-február környékén érkeznek. Nagyon reális eséllyel nézhetünk bele 10% feletti kamatokba, hiszen a bankok lehet, hogy nagyon kedvesek, de cseppet sem hülyék, és ilyen kamatkörnyezetben villámgyorsan emelni fogják a hiteleik árát.

Annak tudatában, hogy az elmúlt években a vásárlók 51%-át tették ki a hitelesek, érdemes eljátszani a gondolattal, hogy mennyi vevőt veszíthetünk el. Nem beszélve, ha befektetési oldalról behozzuk az új 11%-os kamatozású állampapír ajánlatokat, akkor kinek lesz kedve ingatlanbefektetésekkel “szórakozni”? 

Idevág egy extra érdekesség, egyúttal meghökkentő info amit ma (2022.09.25.) hallgattam a Portfolio Checklist podcast-ben: ha a “kedvenc” számunkat azaz a magyar átlagjövedelmet vesszük figyelembe hitel felvételekor és feltételezzük, hogy az adós a jövedelmének 50%-áig terheli magát, akkor 59 millió Ft értékben tud vásárolni egy ingatlant. Mindez a KSH által kevésbé népszerű mediánjövedelem vonatkozásában mindössze 47 millió Ft-os ingatlan megvásárlására elegendő. Mindenki döntse el, melyikbe tartozik. 🙂

Személyes tapasztalatok, javaslatok

A személyes tapasztalataim tökéletesen lekövetik a makroadatokat, történéseket. Nem csörög a telefon, ha csörög, akkor eladni szeretnének, ha eladni szeretnének, akkor már azon az áron, amit nem lehet realizálni. Illetve már késő.

Zalakaros egy turisztikai település, a befektetők száma csökkenni fog több okból is. Az egyik a fent említett egyéb hozamlehetőségek, a másik a szintén fent említett kedvezőtlen kamatlehetőségek, a harmadik pedig az, hogy a külső gazdasági tényezők első körben a turizmust és a szolgáltató szektort súlytják. Nem vagyok vészmadár, hiszen a válság végre elkezdődött, most már nem a válságtól kell tartanunk, hanem figyelnünk a következő POZITÍV fordulópontra.

Nagyon érdekes helyzet és izgalmas időszak vár az ingatlanosokra, és az ingatlanos-eladó-vevő kapcsolatokra. Ezt szívhez szóló levélben szeretném szemléltetni:

  1. Kedves Eladó!

Nagyon hálás vagyok, hogy megbízol, megkeresel ingatlanod értékesítésével.
Szeretném, ha tudnád, hogy az ár, amit most meghatározunk belátható értékesítési idővel, az később SEM lesz magasabb, de LEHET ALACSONYABB. Ha valóban el akarsz adni, akkor hallgasd meg a racionális érveket, mert én is megértem, hogy ez az eladás lehet egy érzelmi döntés, vagy hozam realizálás, de a játékszabályok megváltoztak. Több munkát és időt fektetek az ingatlanodba, hiszen sokkal több versenytársad lesz, kevesebb vevőre. Inkább azért keressük egymást, hogy van 2-3 józan ajánlat, mint azért hogy újra árat kell csökkenteni. Ha befektetést realizálsz akkor az alábbi grafikon (ingatlannet.hu Magyarország ingatlanárváltozás m2-ben, országosan 2015-2022) jól mutatja, hogy talán annyira nem kell szomorkodnod: 

Ha viszont úgy döntesz, hogy nem értékesítesz, akkor sincs semmi gond, egy ingatlan mindig érték. A piac igazolni fog Téged is, de tudnod kell, hogy azokat az árszinteket, amiket most elhagytunk lehet, hogy 3, lehet hogy 5, lehet, hogy 10 évig nem látjuk újra. Dönts bölcsen, én segítek.

Üdvözlettel

FZs

2. Kedves Vásárló

Eljött a Te időd. Ha van készpénzed (és nem félsz az inflációtól) az idő Neked dolgozik. A licit helyét átvette az alku. A hitelek még elfogadhatóak, még egy önerőben is jobban kamatozik a pénzed, mint a párna alatt. Egyre kevesebb van Belőled, és egyre több a portéka. De! Ne várj a végtelenségig. Most is igaz, hogy ami túl szép ahhoz, hogy igaz legyen az valójában nem az. Légy aktív, keress folyamatosan, keressünk együtt és hozd meg a döntést, mert a legrosszabb lemaradni a most ígérkező nagyszerű lehetőségekről!

Üdvözlettel

FZs

hu_HUHungarian