A legtöbb ingatlanbefektetési cikk átlagszámokkal dolgozik. Ez nem. Egy konkrét zalakarosi vendégházat mutatunk be: a FoxForestet, amit 2021-ben vettünk, és nulláról alakítottunk ki passzív cash flow befektetésnek. A vételi ár, a költségek és a tényleges működés számaival együtt.
A kiindulópont
A FoxForest egy kb. 65 m²-es, 2 főre tervezett vendégház Zalakaroson, 600 m²-es telken, saját garázzsal és jakuzzis privát teraszszal. 2021-ben vettük meg 25 millió forintért, és onnan alakítottuk ki a mai vendégházzá. Nem általános apartmant akartunk, hanem egy jól körülhatárolt célcsoportra szabott koncepciót: párok és digitális nomádok számára, kültéri jakuzzival, e-bike-okkal, gyors WiFivel és grillterasszal.
Mibe került? A teljes befektetés
| Tétel | Összeg |
|---|---|
| Ingatlan vételára (2021) | 25 000 000 Ft |
| Átalakítás, felújítás | 7 000 000 Ft |
| Berendezés, jakuzzi, e-bike, technika | 3 500 000 Ft |
| Vagyonszerzési illeték (4%) | 1 000 000 Ft |
| Ügyvédi díj | 150 000 Ft |
| Teljes befektetés | 36 650 000 Ft |
Mit hoz? Az éves működés
A vendégház évente 200–225 éjszakát tölt foglaltan (kb. 55–62%-os kihasználtság), átlagosan 48 000 forintos éjszakai áron. Ez évi 9,6–10,8 millió forint bruttó bevétel. A közepes eset (212,5 éj) számával:
| Tétel | Éves összeg |
|---|---|
| Bruttó bevétel (212,5 éj × 48 000 Ft) | 10 200 000 Ft |
| Foglalási portál jutalék (15%) | –1 530 000 Ft |
| Üzemeltetés / menedzsment (30%) | –3 060 000 Ft |
| Turizmusfejlesztési hozzájárulás (4%) | –408 000 Ft |
| Éves adó | –38 000 Ft |
| Nettó éves cash flow | 5 164 000 Ft |
Minden bevételi 100 forintból tehát kb. 51 forint marad a tulajdonosnál a megadott költségek után. Ennek a legnagyobb tétele a menedzsment (30%), és pont ez teszi a befektetést valóban passzívvá.
Az eredmény
| Alsó eset (200 éj) | Közepes (212,5 éj) | Felső eset (225 éj) | |
|---|---|---|---|
| Bruttó bevétel | 9,60 M Ft | 10,20 M Ft | 10,80 M Ft |
| Nettó éves cash flow | 4,86 M Ft | 5,16 M Ft | 5,47 M Ft |
| Nettó hozam a teljes befektetésre | 13,3% | 14,1% | 14,9% |
| Megtérülés | 7,5 év | 7,1 év | 6,7 év |
Passzív? A tulajdonos heti 1–2 órát foglalkozik a vendégházzal, a többit a menedzsment viszi.
Fontos pontosítás: ezek a számok a felsorolt költségek után értendők. A rezsit (a jakuzzi fűtése, áram, internet) és a karbantartást külön kell beleszámolni: minden évi 500 ezer forint ilyen költség kb. 1,4 százalékponttal csökkenti a hozamot. A kihasználtság is számít: 10 foglalt éjszaka többlet vagy hiány kb. 245 ezer forint nettó különbséget jelent évente. A 14%-os hozam ráadásul a mi saját költségünkre (36,65 M Ft) számolt érték, egy mai vevő a jelenlegi vételáron más hozamot ér el, ezt mindig a konkrét ajánlat árából kell kiszámolni.
Három tanulság, amit a gyakorlat tanított
- Az értékelések fontossága sosem alábecsülhető. A vendégértékelés dönti el, hogy a portálokon előre kerülsz-e, és hogy fel tudsz-e vinni árat. Az első értékelések minősége többet számít, mint bármelyik felszerelés.
- Dinamikus árazás nélkül bármennyi szolgáltatással nézegethetjük üresen a naptárat. A 48 000 forintos átlagár nem fix ár: hétvégén, ünnepkor, szezonban más, hétközben és holtszezonban más. Ha az ár nem mozog a kereslettel, a legjobb vendégház is üresen marad.
- Mi számít a vendégnek: a jakuzzi alap, a kerékpár hatalmas bónusz, a privát szféra pedig aranyat ér. A párok és digitális nomádok nem a négyzetméterért fizetnek, hanem az élményért és a nyugalomért.
Hogyan kapcsolódik ez a 10 éves számításhoz?
A „Nagy a csend az ingatlanpiacon – mennyibe került a várakozás?” cikkben átlagos feltételezéssel, évi 5%-os nettó bérleti hozammal számoltunk. A FoxForest a teljes befektetésre számolva kb. 14% nettó hozamot hoz a megadott költségek után, vagyis nagyságrendileg háromszor többet, mint az átlagos modell.
Ez nem „átlag” és nem automatikus: egy jól megtervezett koncepció, aktív árazás, folyamatos értékelés-menedzsment és professzionális üzemeltetés eredménye. Ugyanaz a ház rossz árazással és gyenge értékelésekkel akár az alsó eset alatt is teljesíthet.
Ez az esettanulmány egyetlen ingatlan eredménye, nem garancia hasonló hozamra. A foglaltság, az árak és a költségek évente változnak, a számok a megadott költségek után, rezsi és karbantartás nélkül értendők. Befektetés előtt kérj személyre szabott kalkulációt, jogi és adózási átvilágítást.
Így segít a Hill Invest
Mi nem csak elemzünk, hanem csináljuk: a FoxForest a saját befektetésünk. Ha hasonló turisztikai ingatlant szeretnél építeni vagy vásárolni Zalakaroson, végigviszünk a teljes folyamaton: ingatlankeresés, átalakítás, berendezés, üzemeltetés és dinamikus árazás.
- 👉 Nézd meg a működő FoxForest befektetési ajánlatot
- 👉 Kérj ingyenes konzultációt!
- 🏡 A vendégház foglalási oldala: foxforest.hu
Kapcsolódó cikkeink:
Hungarian 
English