Nyakunkon az ingatlanadó – Mind meghalunk

Ami mostanában hot topic a Horvátországban ingatlant vásárolni készülők és a meglévő ingatlanok tulajdonosai körében az nem más mint a 2025 január 1-én bevezetésre kerülő ingatlanadó. Ezt is 2 éve ígérik, hogy érkezik, és bizony megérkezett. De mit jelent pontosan? Mi a különbség a nyaralóadó és az új ingatlanadó között? És kell-e, hogy ez befolyásolja ingatlanvásárlási szándékunkat?

Bevezetik… de miért?

Horvátország sem különbözik a többi országtól abban, hogy a fiatalokat, a munkaerőt és a befektetőket is ugyanazok a régiók csalogatják. Jelen esetben a főváros, Zágráb és a tengerparti nagy turisztikai célpontok mint Split, Dubrovnik, Rijeka, Zadar stb.
Egyértelmű, hogy ingatlanbefektetőként a legvonzóbb turisztikai célpontba szeretnénk bevásárolni magunkat, hiszen itt tudjuk a legjobban kiadni ingatlanunkat a kedves turistáknak. Ám, amikor egy régió legalább annyira fontos más iparági vagy éppen lakhatási szempontból, akkor helyi lakosként a Budapestről jól ismert AIRBNB szituval találkozhatunk:
“Vennénk ingatlant, bérelnénk ingatlant, de az árak az egekben!”
Az országban, különösen a tengerparti régiókban, egyre nagyobb probléma a megfizethető lakhatás hiánya, különösen a fiatalabb generációk számára. A helyi lakosok nehezen találnak hosszú távú bérleményeket, mivel a tulajdonosok nagy része inkább a rövid távú, turizmusból származó bérbeadásra koncentrál, ami magasabb hozamokat eredményez.
Horvátországban mintegy 600 ezer ingatlan üresen áll vagy ritkán használt, gyakran csak szezonális célokra.
Az ingatlanadó bevezetésével az állam ösztönözni akarja a tulajdonosokat a hosszú távú bérletre, némi egyensúlyt szeretne hozni a piacon. Meglátjuk sikerül-e, hiszen a turizmus egyre komolyabb számokat produkál, amiről itt írtunk!

Hogyan fog kinézni az új adónem?

Adó mértéke: Az adó összege négyzetméterenként 0,6 és 8 euró között mozoghat, amelyet a helyi önkormányzatok határoznak meg.

Érintett ingatlanok: Az adó elsősorban a lakóingatlanokra vonatkozik, különösen azokra, amelyek üresen állnak vagy rövid távú bérbeadásra (például turisztikai célokra) használják őket.

Mentesülés az adó alól:
Tulajdonos által lakott ingatlanok: A tulajdonos elsődleges lakóhelyéül szolgáló ingatlanok adómentesek.

Hosszú távú bérbe adott ingatlanok: Azok az ingatlanok, amelyeket évente legalább 10 hónapra hosszú távú szerződés keretében adnak bérbe, mentesülnek az adó alól.

Lakhatásra alkalmatlan ingatlanok: Azok az ingatlanok, amelyek lakhatásra alkalmatlanok (például súlyosan sérült vagy alapvető infrastruktúra nélküli épületek), szintén mentesülnek.

Eladásra szánt ingatlanok: Azok az ingatlanok, amelyeket hat hónapnál rövidebb ideje tartanak nyilván eladásra szánt vagyontárgyként a pénzügyi nyilvántartásokban, szintén adómentesek.

Követelés beszámításával szerzett ingatlanok: Azok az ingatlanok, amelyeket kifizetetlen követelések beszámításával szereztek, az első hat hónapban mentesülnek az adó alól.

Közhasznú célokat szolgáló ingatlanok: Azok az épületek, amelyek közösségi funkciókat látnak el (például idősek otthona), szintén mentesülnek az adó alól.

Önkormányzati vagy állami tulajdonban lévő ingatlanok: Az önkormányzati vagy állami tulajdonban lévő ingatlanok adómentesek.

Szociálisan hátrányos helyzetű állampolgárok: Az önkormányzatok saját hatáskörükben mentesíthetik azokat a szociálisan hátrányos helyzetű egyéneket, akik megfelelnek bizonyos kritériumoknak.

Miben különbözik a nyaralóadótól?

1. Cél és alkalmazási terület:
   • Ingatlanadó: Általánosan vonatkozik minden típusú lakóingatlanra, de különös tekintettel az üresen álló ingatlanokra és a rövid távú bérbeadásra használt lakásokra. Az ingatlanadó célja a lakáspiaci stabilizáció, a lakhatási válság enyhítése és a hosszú távú bérleti lehetőségek ösztönzése.
   • Nyaralóadó: Kifejezetten a nyaraló célra használt ingatlanokra szabott adó, különösen azokra, amelyeket szezonálisan vagy rövid távon használnak, de nem szolgálnak életvitelszerű lakóhelyként. Ennek célja, hogy azokat az ingatlanokat adóztassák meg, amelyek főként a turizmusból hasznot húznak.
2. Mentesülések és mentességek:
   • Ingatlanadó: Az életvitelszerűen használt, valamint hosszú távú bérleti szerződéssel kiadott ingatlanok mentesülnek az ingatlanadó alól. Emellett több más mentesség is érvényes, például az eladásra szánt, lakhatásra alkalmatlan vagy állami tulajdonú ingatlanokra.
   • Nyaralóadó: Az életvitelszerűen nem lakott, szezonális vagy nyári használatú ingatlanok adókötelesek, és a turizmusból származó bevételek alapján is szabályozhatják őket. Általában nincs mentesítés azon ingatlanokra, amelyek nyaralóként funkcionálnak, kivéve ha helyi szinten speciális kivételeket vezetnek be.
3. Adómérték és helyi önkormányzati szabályozás:
   • Ingatlanadó: A helyi önkormányzatok határozhatják meg az adó pontos mértékét, amely négyzetméterenként 0,6 és 8 euró között változhat.
   • Nyaralóadó: Szintén helyi szinten kerül meghatározásra, de általában a turizmusra és szezonális használatra fókuszálva állapítják meg, figyelembe véve az ingatlanok jövedelmezőségét és a helyi turizmus szabályozását.
4. Társadalmi és gazdasági célok:
   • Ingatlanadó: Elsősorban a lakhatási lehetőségek növelése és a hosszú távú bérbeadás ösztönzése a célja, így hozzájárul a társadalmi egyensúly fenntartásához.
   • Nyaralóadó: Inkább a turizmushoz kapcsolódó gazdasági terhek viselésére összpontosít, a nyaralók hasznosításával kapcsolatos bevételek növelésére és a helyi infrastruktúra fenntartásának támogatására.

Összefoglalva, az ingatlanadó szélesebb körű, a lakhatási piac stabilitását célozza, míg a nyaralóadó inkább a turizmusból származó rövid távú bevételek maximalizálását és szabályozását szolgálja.

Kell-e ettől tartanunk?

Nyilván minden költség az költség legyen bármennyire csekély is. Alapvetően meg kell érteni és el kell fogadni, hogy az ingatlanadó bevezetése egy trend kezdete, amely ezt az országot is a szabályozottság felé viszi. Továbbá az Európai Unió sok más tagállamában ez már egy természetes dolog pl.:

• Franciaországban külön a telekre és az építményre is fizetni kell adót.
• Ausztriában az ingatlan értékének akár 1%-a.
• Spanyolországban 0,4-1,1%-ig terjed az ingatlan értékére vonatkoztatva.

Tehát ezen nem kell meglepődni hiszen pont Magyarországon az új elfogadott szabályozás értelmében a budapesti airbnb lakások esetében négyszeresére nő az átalányadó.

Nézzünk egy konkrét példát:
Tegyük fel, van egy 4 apartmanos épületünk, amely összesen 150m2-es, ráadásul mindez egy társadalmilag empatikus önkormányzathoz tartozó településen található, így nagy örömünkre m2-enként 8EUR/év összeget kell beajándékoznunk évente, azaz

150 (épület m2) x 8 (adó mértéke m2-enként évente) = 1200 EUR
(egy ilyen épület minimum 400.000 EUR értékű, azaz ez százalékban kifejezve 0,003%)

Ha az ökölszabály szerinti 100 éjszakát ki tudjuk adni ebben az épületben évente, akkor:
1200 (éves adó) : 400 (4 db apartman évente 100 éjszakával) = 3 azaz három euróval kell emelnünk az árakat éjszakánként/apartman, hogy ezt a költséget kinullázzuk.
Akkor már legyen inkább 5… 🙂