Hogyan veszíthetsz 5 hónap alatt akár 10 millió forintot? – 2022 évértékelő

Vajon emlékszel arra, hogyan indultál neki ennek az évnek?

Voltak reményteli vágyaid, terveid? Utazások, amiket átélhetsz a Covid után, célok, amiket megvalósíthatsz az ínséges idők végeztével, a “békés régmúlt visszatér” érzésének melegsége?

Hát… ezt jópáran benéztük.

Nem is tudom, hirtelen melyik szó jut eszembe legelőször erről az évről?
Infláció? Háború? Rezsicsökkentés-csökkentés? Választások? (igen, azok is voltak)
Leginkább talán az ingatlanpiac mondhatni pillanatok alatt bekövetkezett trendfordulója jut eszembe 2022-ről, amely sok év sok történésének egyértelmű eredménye lett volna, minden erre mutatott, mégsem akartuk valahogy elhinni, most pedig decemberben itt állunk bambán, realizálva a valóságot, hogy az árak bizony már nem mennek felfelé… Sőt…

A címadás pedig talán az év legfájdalmasabb ügyfélélménye, amit részletesen el fogok mesélni lejjebb.

A bizonytalan évindulás

2022 elején az ingatlanpiac nem tudta eldönteni, hogy a nagy összeomlás vagy pedig a további emelkedés felé haladjon tovább. Aztán gyorsan irányba tették, de erről később.

Első forrásunk a DH barométer decemberi száma, amiben már szépen rajzolódik ki az egész év, és annak hullámai.

Induláskor semmi nem érződött abból, hogy itt bármi változni fog, emlékszem csupán a zalakarosi piacon 4 tranzakcióval indult az első hét, ráadásul minden korábbinál rekord áron keltek el befektetési apartmanok. Ezek nagyon fontos infók Nektek és nekem is, mert sok ingatlanbefektető keresi Zalakaroson a lehetőségeket, illetve a mi cégünk is folyamatosan értékesít saját tulajdonú ingatlanokat.

Utána nagyon jól látszik, hogy az orosz-ukrán háború kitörésével egyidejűleg megindult egy pánikszerű INFLÁCIÓ előli menekülés az ingatlanokba. Hirtelen ugrottak a tranzakciószámok február és május között. Azóta viszont elértük közel a Covid lezárások idején látott tranzakciószinteket.

Infláció, kamatemelések, árstopok és sokkok, választások

Teljesen politikamentesen is megállapítható, hogy a jelenlegi kormányzat számára az építőipar és az ingatlanbiznisz RENDKÍVÜL fontos! A családtámogatások gazdasági hatásain keresztül jelentős politikai előnyre tett szert a regnum, így feltételezhető volt, hogy amennyiben sikeresen helytállnak a 2022-es országgyűlési választásokon, abban az esetben ez a trend megmarad.

No, de…

Az infláció olyan méreteket öltött, amire senki nem gondolt, és pikkpakk újra egy “nagyon kedvelt mutató szerint” repültünk Európa élvonalába.
Az alábbi táblázatok az MNB oldaláról szépen keretbe foglalják az infláció sikerévét. Erős idegzetűeknek ajánlom.

Eléggé úgy tűnik, hogy Matolcsy Úr prognózisai alapján még csupán a bemelegítésen vagyunk túl, a nyaktörő mutatványok most következnek és 2023 újabb “sikerév” lehet!

Ilyenkor az eladók reflexszerűen emelni szeretnék az ingatlanuk eladási árát, hiszen

“Idefigyelj, ilyen árak mellett egyszerűen nem lehet kevesebbér’, akkor inkább rohadjon rám!” –

Narrátor: rá is rohadt…

“Ha sok ez neki, vegyen valami romhalmazt!” –

Narrátor: egyiket sem vette meg…

“Jön a tavasz, aztán mindenki vásárol megint!” –

Narrátor: igen, ez sokszor bevált, és én is ezért szurkolok, de egyszer a rulettasztalnál is 14 piros után egy fekete jött…

Röviden az eladók elkezdtek rendkívül kapzsik lenni, volt is mire, hiszen az áremelkedés az alábbiak szerint alakult az ingatlan.com statisztikái szerint.

Bírja még az a lufi… Fújjuk csak.

Ám, ha már emlegettük a jegybankot, akkor ne menjünk el amellett sem, hogy nem akarta tétlenül nézni az infláció féktelen, brutális elszabadulását, így folyamatos lépcsőkben emelte az alapkamatot, egészen idáig:

Azt nem mondhatjuk, hogy a gazdaságot jelentősen hűtötte volna ezen lépések sorozata, de egy dolgot mindenképpen elért: A hitelkamatok is szépen elkezdtek kúszni felfelé. Miután a piac 41%-át a finanszírozott ügyletek adják, innentől egyértelmű volt, hogy a kamatemelésekkel egyre többen kerülnek ki a vásárlókörből, főleg a befektetők közül, hiszen magas kamatok és magas infláció mellett, már nem tudták azokat a hozamokat realizálni, mint korábban. Itt egy rendkívül sarkított példa (nincs állagmegóvási mutató, hasznosítási forma stb stb, csupán matek):

Infláció: 4%

Hitelkamat: 4%

Éves nominálhozam: 12%

Éves reálhozam: 12-4-4=4%

Infláció: 14%

Hitelkamat: 10%

Éves nominálhozam: 12%

Éves reálhozam: 12-10-14= -12%

Tehát befektetőként ilyenkor érdemes elgondolkodnom, hogy amennyiben inkább eladom az ingatlanom, 12%-ot elengedek az eladási árából, akkor a kézhez kapott likvid pénzemet más befektetési formában jobban kamatoztathatom (kérdés, hogy miben ugyebár???).

A bankmonitoron ismét megvizsgáltam egy 40.000.000 Ft-os ingatlan megvásárlása esetén 20.000.000 Ft hitel felvétele mellett, végig fix kamattal hogyan alakul a törlesztőrészletem 20 évre. Igen, ehhez kell 20 milla önerő is. Ezt mindenki képzelje oda, hiszen annyi támogatás van MÉG, illetve akár azt 20 milliót meg is lehet keresni munkával.;) Nem ironizálok tovább, lássuk a számokat:

Csináltam egy kis reklámot a bankoknak, de akkor kérdezem, és nem költői a kérdés. Mennyire szimpatikusak a fenti törlesztőrészletek? Én azt látom, hogy ez nagyon nem vonzó ma a vásárlóknak, és többen elhalasztják az ingatlanvásárlást. Nyilván az igények megvannak, és továbbra is vannak tranzakciók de ez volt a piac 41%-a. És valószínűleg 2023 januárjától elfelejthetjük az egyszámjegyű kamatokat, tehát jöhetnek a 11-12%-os hitelkamatok, amik tovább törik le az ingatlanvásárlók kedvét.

Csupán összehasonlításképpen (ismét sokkoló), idén márciusban még így néztek ki a hitelkamatok azonos feltételek mellett:

Szóval byebye hitelesek úgy sem szerették őket az eladók ugyebár khm khm… 😉

Minden mindennel összefügg, remélem egyelőre követhető, hogy mi is történt, hol is tartunk, mert a nagy, fájdalmas trendforduló ezután következett.

Az eladók teljesen mellőzik a piaci realitásokat, majd egyidőben bejelenti a kormány a rezsicsökkentés-csökkentést, aminek a részleteibe ne menjünk bele, de tökjó, hogy újra volt miről beszélgetni. A “kinek milyen vakcinája van” témát váltotta a “kinek mennyi a villanyszámlája” olyannyira, hogy ez még a legnagyobb keresőmotornál is látszik. Viszont a google keresési trendjei alapján, akármennyire ment nagyot a rezsi, sajnos az MVM nem előzte meg Herceg Erikát. 🙁

Ezáltal pontosan azon ingatlanok hirdetési darabszáma indult felfelé, amire elképesztő mértékben csökkent a kereslet. Szerinted mennyire bővült a kínálat? Az ingatlan.com statisztikája segít rájönni, de emészteni nem.

Emlékezzünk csak vissza: “Idefigyelj, ilyen árak mellett egyszerűen nem lehet kevesebbér’, akkor inkább rohadjon rám!” Narrátor: rá is rohadt…

A sarkosítás mellőzésével azt lehet megállapítani, hogy:

Egy jó energetikai besorolású

Praktikus alapterületű

Jó lokációval rendelkező

Igényesen felújított ingatlan

Megfelelő árazással

BELÁTHATÓ IDŐN BELÜL ÉRTÉKESÍTHETŐ

Egy korszerűtlen

Túlméretezett

Közepes vagy rossz lokációval rendelkező

Felújításra szoruló ingatlan

Téves árazássaal

BELÁTHATÓ IDŐN BELÜL NEM ÉRTÉKESÍTHETŐ

Azt gondolhatnánk, hogy “na jó, lehet, hogy az én ingatlanom egy hodály, viszont szépen fel van újítva, ezt meg kell fizetni..” Igen, egyszer el fogod adni, ez nem vitás, hiszen majd valaki keres ilyet. De a jelenlegi piacon a helyes válasz az, hogy NEM, a fenti feltételek együtt igazak. Csak ebben az esetben működik jelenleg az értékesítés. Ezt mindenkinek el kell fogadni. A belátható idő, pedig az aktuális trendek alapján kalkulálható időtartam, amiben az ingatlanosnak óriási szerepe van. Viszont a saját tapasztalatok sokkal fájdalmasabbak, mint ez a pár sor, és itt csatolok vissza a nyitócímre az adatorgia után.

Van egy barátom, aki csinált egy tökjó ingatlanbefektetési projektet, ahol több gyönyörűen felújított kis alapterületű lakást alakított ki egy hodályból. Megfelelő árazással 3 héten belül eladta az összes lakást. Még többet is el tudott volna adni. Neki jó lett volna, ha a hodályt csak magas áron tudja megvenni, amit úgyis szét kell bomzáni? Nem. Így minden szakaszában gyorsan kelt el az ingatlan. Fajlagosan alacsony áron, amikor korszerűtlen és nagy volt, illetve fajlagosan magas áron, amikor praktikus és felújított lett.

Hogyan veszíthetsz 5 hónap alatt 10 millió Ft-ot?

Egyértelmű, hogy minket is, mint ingatlanbefektetőket a stratégia átcsoportosítására késztetett a trendforduló. De mi történt az egyszeri eladóval, aki nem akarta elfogadni a számokat? Bejgli mellé tökéletes tanmese lesz.

Júliusban kaptam egy megbízást Hévízen. Mondhatnánk rögtön, hogy Hévíz, micsoda környék, pikkpakk eladjuk, megyünk, ünnepelünk és hurrá. Néhány éve épült, földszintes, egyszobás családi ház, tisztességes, de nem a legjobb környéken.
A pro érvek egyértelműek, de a kontrák is kiszúrják az ember szemét: 1 hálószoba. Nos, ez nem jó hír, mert szűkíti az amúgyis szűkülő piacot. Eladási ok: kell a pénz máshova. Tehát valós motiváció van az eladás mögött, az ingatlant belátható időn belül értékesíteni kell.


Ár

Eladó: 80 milliót akarok.
Hm… Azonnal jeleztem neki, hogy ez jelenleg magas, és amerre tart a piac az alapján ezt az árat BIZTOSAN NEM FOGJA MEGKAPNI.
De a szomszéd utcában Hohenbauschnitzerék 90ért adták el a felújított 3 szobásat. Khm khm…
Itt hatalmas hibát követtem el, mert ELVÁLLALTAM a megbízást, nem kellett volna.
Kikönyörögtem, hogy legalább 79-ről kezdjük a jó ég szerelmére, mert legalább ne 8-assal kezdődjön (ez kb olyan érv tőlem, mint a másik utca 90-es háza:)). Belement, elindult a hirdetés.

Nem mondom, hogy zéró érdeklődés volt, hiszen ez az ár nem is lenne olyan rossz, ha nem 1 szoba lenne, de valahogy senki nem akarta elhinni ezt az 1 szobát. Hogy ezt valahogyan átalakítani nem lehet Uram? Sajna totál bombázás nélkül nem, ahhoz ugye meg… DRÁGA.

Jöttek-mentek az érdeklődők, majd jött egy házaspár kb. 1 hónappal a hirdetés elkezdése után. Tetszett nekik, elég az 1 szoba, hamarosan kontaktálunk. Hívtam őket később, mivel nem jelentkeztek, de jelezték, hogy egyelőre mégsem vesznek ingatlant.

Hullacsendben telt a következő néhány hónap, azt az egyet leszámítva, hogy megbízómnak egyre inkább sürgetővé vált az eladás, na ő hívott ha kellett, ha nem.

Csökkentsünk árat. Jó.
76… Semmi…
Csökkentsük árat…
73… Turisták és üzengetők…

Majd október végén felhívott, hogy nagyon kell már a pénz, legyen 71.
Oké, innentől már úgyis komédia. Legyen 71.

Egyszercsak egy elmentett telefonszám csörgetett meg november elején egy szombati napon, hogy vasárnap reggel megnézné az ingatlant. Hm. Mondom mehet. Természetesen a korábbi házaspár volt a megtekintő, akik készségesen tettek egy 68 milliós ajánlatot.
Ezt pedig a tulajdonos bár keserű szájízzel, de azonnal elfogadta. Miért mondom azt, hogy megbántam a megbízást, hiszen megkaptam a jutalékomat tisztességesen? Az alábbiak miatt:

Nos, miért írtam azt, hogy 10 millió Ft-ot veszített? Mert az ő álláspontja, szent meggyőződése alapján annyit veszített. Az ismerősöknek (ha elmeséli) azt fogja mondani, hogy 10 millával olcsóbban tudta csak eladni, ne vegyetek ingatlant most, illetve rólam sem a legjobb emlékei lesznek. Valójában az ingatlan nem érte a hirdetéskori árát, ám ő szentül meg volt győződve, hogy annyit ér, ezért úgy érzi azt az összeget veszítette el. Volt elég ideje bizonyítani a piacon, ám elmaradt a csoda.

Miért nagyon tanulságos ez a történet? És legyen ez 2022 zárszava egyben 2023 jótanácsa tőlem, ingatlanosként!

Ha nem fogadod el eladóként egy szakértő javaslatát, aki nem csak a Te ingatlanoddal foglalkozik, akkor az idő a korábbiakkal ellentétben durván ellened dolgozik, és kőkemény anyagi, időbeni és mentális árat fogsz fizetni egy helytelen döntésért. Ez biztos! Mi számtalan szempontú lehetőséget adunk ügyfeleinknek, hogy átgondolják az eladást, miután mindent átbeszéltünk, mert lehet, hogy fájni fog a valóság, de hálisten semmi sem kötelező. A változó időkben máshogyan kell az eladóknak és a vevőknek is gondolkodniuk.

A januáron rengeteg múlik. A fenti DH barométer táblázatból látszik, hogy mindig jól indult a január. Most is bízzunk benne, ez nagyon fontos hónap.

De mielőtt még megkövez bárki, hogy itt pocskondiázom az ingatlanpiacot, én továbbra is a legértékesebb befektetési formának tekintem, mindig alapszükséglet lesz, és mindig lesznek tranzakciók, csak a kérdés, hogy mennyi és milyen áron!

Ahol egy kihagyott ziccer, ott egy hatalmas lehetőség a másik oldalon…

Kellemes ünnepeket és Boldog Új Évet kívánok minden Kedves olvasónak, ügyfélnek egyaránt!

Compare listings

Compare